Российский рынок недвижимости оказался в парадоксальной ситуации: 68-70% новостроек не распродано, но цены продолжают расти. В Ростове-на-Дону нераспроданными остаются более 54 800 квартир — около 70% от общего предложения, при этом стоимость квадратного метра достигла 157 700 рублей в новостройках и 142 800 рублей на вторичном рынке. Застройщики не могут снизить цены из-за механизма эскроу-счетов, покупатели откладывают покупки из-за дорогой ипотеки, а эксперты называют дольщиков «обманутыми по закону». Разбираемся, как работает этот замкнутый круг, какие цены в городах Ростовской области и чем рискуют покупатели.
По данным аналитиков «ДОМ.РФ» на июнь 2025 года, в России нераспроданными остаются 68% жилья в новостройках — это почти 78 миллионов квадратных метров. Распроданность снизилась в полтора раза и составляет всего 31% — минимальное значение за последние пять лет.
Одновременно средняя стоимость проданной квартиры в России в первом полугодии 2025 года выросла до 9,7 миллионов рублей, а цены на новостройки увеличились на 17,9% год к году. Застройщики продолжают поднимать цены, несмотря на падение спроса и избыток предложения.
Цены в Ростовской области
В Ростове-на-Дону средняя цена квадратного метра вторичного жилья в ноябре 2025 года составляет 142 800–143 200 рублей, что на 12,4% выше показателей начала года. Цены в новостройках достигли 157 700 рублей за квадратный метр, продемонстрировав рост на 4% за год.
При этом в Ростове остаётся нераспроданными более 54 800 квартир — около 70% от общего предложения на рынке, что на 41% больше, чем год назад. Общая площадь нераспроданных объектов превышает 2,6 миллиона квадратных метров.
В других городах области ситуация следующая:
Таганрог: вторичное жильё — 89 000–109 000 рублей за квадратный метр, новостройки — 95 000–110 000 рублей. Средняя цена вторички выросла на 2,1% за месяц.
Новочеркасск: вторичное жильё — 108 000–119 000 рублей, новостройки — 117 000–119 000 рублей.
Батайск: как вторичка, так и новостройки — 111 000–114 000 рублей за квадратный метр.
Азов: вторичное жильё — 84 000–90 000 рублей, новостройки практически не представлены.
Ейск: вторичка — 90 000–105 000 рублей, курортная специфика создаёт сезонные колебания цен.
По данным Ростовстата, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ростовской области составляет 138 000 рублей (рост на 10% за год), а на вторичном рынке — 106 370 рублей (рост на 9,1%).
Почему цены не падают при избытке предложения
Застройщики оказались в ловушке механизма эскроу-счетов. Эскроу — это специальные банковские счета, на которые покупатель переводит деньги по договору долевого участия, но средства переходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности.
На растущем рынке этот механизм работал эффективно: счета наполнялись, застройщики получали льготные кредиты. Но после отмены массовой льготной ипотеки и снижения продаж ситуация изменилась.
Аналитик в сфере недвижимости Сергей Николаев объясняет: «Продажи падают, а значит, эскроу-счета не наполняются, стройка замедляется, сроки сдачи сдвигаются, чтобы не платить большой процент по кредиту. Снизить цену при этом нельзя, продажи продолжают падать».
Если застройщик снизит цену, банк увидит, что будущая выручка упадёт, и может усомниться в способности компании погасить кредит после сдачи дома. Это разрушает финансовую модель, просчитанную банком при выдаче проектного финансирования.
Ипотека стала недоступной
Ключевая ставка Центробанка достигла 21%, что сделало ипотечные кредиты крайне дорогими. Рыночная ипотека стала бессмысленной: эксперты рекомендуют покупателям положить первоначальный взнос на депозит, с этих денег оплачивать аренду квартиры и ждать, когда процентная ставка снизится.
Одновременно цены на недвижимость толкает вверх рост себестоимости строительства. Стройматериалы подорожали на 10–15% за год, проектное финансирование стало дороже, выросла стоимость земельных участков. Застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра как минимум ставку ЦБ.
Ростовская область — исключение из правил
Ростовская область демонстрирует уникальную динамику: в октябре 2025 года объём реализованного жилья в новостройках составил 108 тысяч квадратных метров, что более чем в два раза (+105%) превысило показатели прошлого года — это самый значительный рост среди всех регионов России.
За десять месяцев 2025 года денежные поступления в строительство в Ростовской области выросли на 10%, что выделяет регион на фоне отрицательной динамики в большинстве других субъектов РФ. За три квартала количество сделок с жильём увеличилось на 27%, было заключено более 4700 договоров долевого участия.
Эксперты связывают такую динамику с накопленным нереализованным спросом, более лояльными условиями господдержки для небольших и средних городов и относительно доступными ценами по сравнению со столичными регионами.
Однако высокая доля нераспроданных квартир — около 70% в Ростове-на-Дону — указывает на то, что и здесь рынок испытывает серьёзные проблемы.
Риски для покупателей
Эксперты обращают внимание на серьёзные риски для дольщиков. Средства на эскроу-счетах не индексируются. Если застройщик обанкротится через несколько лет, дольщику вернут деньги без учёта инфляции — на эту сумму в лучшем случае можно будет купить половину квартиры.
Застройщики намеренно сдвигают сроки ввода объектов, чтобы не платить высокие проценты по кредитам при ненаполненных эскроу-счетах. Покупатели вынуждены одновременно платить за ипотеку и аренду жилья в ожидании сдачи дома.
Аналитик Сергей Николаев называет таких дольщиков «обманутыми по закону».
Возможные решения и прогнозы
Эксперты предлагают несколько мер для выхода из замкнутого круга: индексацию средств на эскроу-счетах, финансовую ответственность банков за проекты наравне с застройщиками, снижение ключевой ставки ЦБ и расширение программ льготной ипотеки.
Риелтор Мария Третьякова отмечает: «Проектное финансирование и механизм счетов-эскроу создавали для растущего рынка. На падающем застройщикам и покупателям это приносит проблемы. Как выбраться из круга — вопрос, который должно решать государство».
По прогнозам аналитиков, в 2025 году объём сделок по договорам долевого участия сократится до 440 тысяч — ещё на 20% по сравнению с прошлым годом. Банки уже начали предлагать строящиеся проекты застройщиков их конкурентам, что может привести к волне банкротств строительных компаний.
«ДОМ.РФ» прогнозирует, что рост цен на новостройки продолжится и в 2027 году, несмотря на избыток предложения. Ситуация будет зависеть от политики Центробанка: если ставка снизится, а дома будут сдавать вовремя, рынок постепенно стабилизируется. В противном случае застройщики и покупатели останутся в замкнутом круге.
