Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ростовской области по итогам трех кварталов 2025 года достигла 138 тысяч рублей, что на 10% выше показателей годичной давности, сообщает Ростовстат. Рынок вторичного жилья также демонстрирует рост — средняя цена квадратного метра увеличилась на 9,1% и составила 106,37 тысячи рублей. Эксперты предупреждают о формировании «пузыря» на рынке из-за растущего разрыва между доходами населения и стоимостью жилья.
В августе 2025 года разрыв между первичным и вторичным жильем в Ростове-на-Дону достиг 30,2%: медианная стоимость квадратного метра в строящемся жилье составила 160 тысяч рублей против 123 тысяч во вторичке. Однако к февралю разница сократилась до 5% — квадратный метр в новостройке стоил 147,1 тысячи рублей, а вторичка подорожала до 140,2 тысячи рублей.
Ипотека съедает всю зарплату
Жители Ростовской области считают цены на недвижимость избыточно завышенными. По данным Росстата, средняя номинальная зарплата в регионе за первые пять месяцев 2025 года составила 65,5 тысячи рублей. Ростовчане активно оспаривают эти цифры, утверждая, что их реальные доходы значительно ниже.
При самой низкой ставке ипотеки от 17,7% ежемесячный платеж составит от 62,1 тысячи рублей, что практически равно всей официальной зарплате. Это делает покупку недвижимости недоступной для большинства жителей региона.
Почему цены растут
Эксперты рынка недвижимости выделяют несколько ключевых факторов роста цен.
Льготная ипотека. Застройщики поднимали стоимость квадратного метра одновременно со снижением ипотечных ставок, что нивелировало выгоду для покупателя.
Высокая ключевая ставка ЦБ. В 2025 году ставка достигала 21%, затем снизилась до 17% в сентябре. Это привело к почти двукратному сокращению числа сделок на рынке недвижимости.
Низкая конкуренция. В Ростове-на-Дону почти 75% объемов первичного рынка сосредоточены у 7-8 застройщиков. По информации издания 161.ru, это связано с избирательной выдачей разрешений на строительство администрацией города.
Приток мигрантов. Число иностранных граждан, прибывших в Ростовскую область в первом полугодии 2025 года, увеличилось на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и составило около 65 тысяч человек. К концу мая 2025 года в регионе работало более 21,7 тысячи мигрантов — на 49,4% больше, чем за весь 2024 год. Приток населения создает дополнительный спрос на жилье.
Риски схлопывания рынка
Эксперты предупреждают о формировании «пузыря» на рынке недвижимости. Увеличивающийся разрыв между доходом потенциальных покупателей и стоимостью жилья создает риски резкого падения цен в будущем.
По словам участников рынка, на первичном рынке прирост цен за последний год был небольшим. Средняя стоимость жилья в новостройках удерживается на уровне 130 тысяч рублей за квадратный метр.
На вторичном рынке разброс цен очень высокий: стоимость стартует от 80 тысяч рублей за квадратный метр в старом фонде без ремонта, а верхняя планка достигает 180-200 тысяч рублей.
Ростов остается доступнее других регионов
Несмотря на рост цен, Ростовская область сохраняет позиции одного из наиболее доступных рынков Южного федерального округа. Средняя стоимость квадратного метра здесь ниже не только общероссийского показателя (208,3 тысячи рублей), но и цен в Краснодарском крае (153,5 тысячи рублей).
Наиболее активно недвижимость покупают в Ростове-на-Дону, который привлекает развитой инфраструктурой, наличием рабочих мест и относительно доступными ценами по сравнению с другими крупными городами юга России. Популярностью также пользуются пригородные районы, где цены ниже, а удаленная работа позволяет жить за городом.
