В 2025 году российские покупатели вложили в новостройки 1,7 триллиона рублей собственных средств — из них 1,1 триллиона рублей составили покупки полностью за наличные, ещё около 600 миллиардов пришлось на первоначальные взносы по ипотеке. Об этом сообщил Аналитический центр государственной корпорации «ДОМ.РФ». Общая выручка застройщиков от продаж новостроек за год достигла 5,2 триллиона рублей. Эти цифры контрастируют с резко выросшими требованиями банков к доходам ипотечных заёмщиков: для получения кредита на однокомнатную квартиру в Москве сегодня необходимо зарабатывать 267 тысяч рублей в месяц.
Почему россияне предпочитают покупать квартиры за наличные
Треть всех денег в новостройках — это не заёмные средства, а живые деньги населения. По расчётам «РБК Недвижимость», доход от 100 тысяч рублей в месяц для одобрения ипотеки уже требуется в 9 из 16 крупнейших городов России, включая Санкт-Петербург (194 тысячи рублей), Казань (161 тысячу), Екатеринбург, Новосибирск и Нижний Новгород. В среднем по городам-миллионникам требуется 123 тысячи рублей ежемесячного дохода.
«Резкий рост требований к доходу заёмщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — объясняет Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. По его словам, высокие ставки, консервативные банковские модели оценки и инерционно высокие цены на жильё фактически сжали рынок до сегмента заёмщиков с высокими полностью белыми доходами.
Главный аналитик компании «Циан» Алексей Попов отмечает, что недвижимость остаётся одним из ключевых вариантов сохранения накоплений: «Жильё можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому, при этом квартиру в недавно сданной новостройке можно продать в разумный срок». Устойчивый спрос на фоне дорогой ипотеки и сокращение объёмов нового строительства создают дефицит предложения, что поддерживает рост цен.
Как изменились требования банков к заёмщикам
Ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL, констатирует: «Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки». Даже при её снижении конечные ипотечные ставки вряд ли быстро войдут в доступный диапазон, считает эксперт.
По данным Росреестра, в Москве за последний год было заключено 118 тысяч сделок с привлечением банковских средств — на 2% меньше, чем в 2024 году. Однако управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин полагает, что охлаждение будет временным: «Рынок не останавливался и при высоких ставках. Кто-то берёт ипотеку по высоким ставкам, ожидая рефинансирования. Сейчас квартиру можно взять по относительно низкой цене и понимать, что через год она подорожает».
Руководитель направления экспертной аналитики компании «Банки.ру» Инна Солдатенкова предупреждает: даже при снижении ставок фактическая доступность будет определяться динамикой цен на недвижимость, и в отдельных случаях эффект снижения ставок может нивелироваться. Кроме того, банки продолжат ужесточать критерии отбора заёмщиков из-за макропруденциальных ограничений со стороны Центробанка.
Кто может рассчитывать на льготную ипотеку в 2026 году
Несмотря на высокие рыночные ставки, в России продолжают действовать программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Основная — семейная ипотека под 6% годовых. С февраля 2026 года условия программы ужесточились: второй супруг обязан выступать созаёмщиком по договору.
Право на семейную ипотеку имеют семьи с хотя бы одним ребёнком в возрасте до 6 лет включительно или с ребёнком-инвалидом до 18 лет. Также программа доступна семьям с двумя детьми до 17 лет из городов с населением не более 50 тысяч человек или из регионов с низким объёмом строительства. Первоначальный взнос составляет от 20% стоимости жилья, можно использовать материнский капитал.
В декабре 2025 года банки выдали рекордные 104 тысячи семейных ипотек на сумму 605 миллиардов рублей — это абсолютный максимум за всю историю программы. Всплеск активности был связан с предстоящим ужесточением условий и новостями о возможных изменениях программы. Аналитики отмечают, что такой высокий объём выдач является аномальным и приведёт к снижению выдач в последующие месяцы.
Какие ещё льготные программы доступны покупателям жилья
Помимо семейной ипотеки, в 2026 году действуют следующие программы с господдержкой:
- Дальневосточная ипотека — ставка 2% годовых для жителей Дальнего Востока при покупке жилья в регионе. Действует в Приморском и Хабаровском краях, Амурской и Сахалинской областях, Еврейской автономной области, Камчатском крае и других дальневосточных субъектах;
- Арктическая ипотека — ставка 2% для жителей Арктической зоны РФ. Программа доступна в Мурманской области, Республиках Карелии и Коми, Красноярском крае, Архангельской области, Ямало-Ненецком и Ненецком автономных округах, Якутии и на Чукотке;
- Сельская ипотека — ставка 3% годовых (в приграничных зонах — 0,1%) при покупке жилья в сельской местности. Можно купить дом не старше трёх лет у юрлица или ИП, участок для строительства дома или квартиру в новостройке не выше пяти этажей;
- IT-ипотека — ставка 5% для работников IT-сферы, аккредитованных Минцифры. Первоначальный взнос от 20%, максимальная сумма кредита — 18 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 9 миллионов для других регионов.
Все льготные программы предполагают покупку жилья в новостройках или строительство индивидуального жилого дома. Исключение — сельская ипотека и семейная ипотека в регионах с низким объёмом строительства, по которым можно приобрести готовое жильё.
Куда обращаться за консультацией по ипотеке и как подать заявку
Для получения информации о льготных ипотечных программах и подачи заявки обращайтесь:
- На горячую линию банка ДОМ.РФ: 8-800-775-11-22 (бесплатный номер для физических лиц, работает круглосуточно);
- В единый контакт-центр ДОМ.РФ: 8-800-775-86-86 (консультации по ипотечным заявкам, статус заявок, перечень документов);
- Для звонков из-за границы: +7 (495) 775-47-40;
- Через официальный сайт ДОМ.РФ — domrf.ru, раздел «Ипотека»;
- В любой банк-участник льготных программ (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхозбанк и другие) — полный список размещён на портале ДОМ.РФ.
Для подачи заявки на семейную ипотеку потребуются документы:
- Паспорт заёмщика и созаёмщика (супруга);
- СНИЛС;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельства о рождении всех детей;
- Справка о доходах (2-НДФЛ или выписка с портала «Госуслуги»);
- Трудовая книжка или выписка из электронной трудовой;
- Сертификат на материнский капитал (при его использовании в качестве первоначального взноса);
- Справка об инвалидности ребёнка (если применимо).
Заявку можно подать лично в отделении банка или онлайн через личный кабинет на сайте кредитной организации. Срок рассмотрения составляет от 5 минут до 3 рабочих дней в зависимости от банка и полноты предоставленных документов. После одобрения заявки банк выдаст справку о платёжеспособности, с которой можно искать подходящий объект недвижимости.
Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что в 2026 году будет выдано от 1 до 1,2 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 4,5-5 триллионов рублей, что превысит показатели 2025 года. Эксперты «Домклик» Сбербанка ожидают роста выдач на 30-35% — до 5,6 триллиона рублей за счёт снижения ключевой ставки и расширения доступа к рыночной ипотеке.
