Рынок недвижимости Ростова-на-Дону в 2026 году продолжает расти по объёмам строительства, но столкнулся с кризисом продаж: средняя цена квадратного метра на первичном рынке достигла 172,9 тысячи рублей, на вторичном — 143 тысячи, однако около 55 тысяч квартир в новостройках остаются непроданными из-за высоких ставок по ипотеке. По данным аналитической системы «Домострой Профи», количество строящихся домов в донской столице за год увеличилось на 23%, но покупательский спрос не успевает за предложением.
Первичный рынок: застройщики строят больше, продают медленнее
Количество жилых домов на первичном рынке Ростова-на-Дону в декабре 2025 года достигло 210 объектов — это на 23% больше, чем годом ранее, сообщает аналитическая система «Домострой Профи» портала DomostroyDon. Общий объем предложения вырос до 79,5 тысячи квартир, или 3,7 миллиона квадратных метров, что на 19% превышает показатель января 2025 года. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 172,9 тысячи рублей, по данным платформы Циан.
Однако значительная часть построенного жилья не находит покупателей. Остатки нераспроданных квартир в декабре 2025 года составили 55 043 единицы (2,6 миллиона квадратных метров) — это на 10,6% больше, чем в декабре 2024 года. «Рост рынка показывает одновременное увеличение как общего объема предложения, так и количества нераспроданных квартир», — отмечают аналитики «Коммерсанта».
Вторичное жилье подорожало на 12,4% за год
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Ростова-на-Дону составила 142,8 тысячи рублей в октябре 2025 года — это на 12,4% больше, чем в начале года, сообщает РБК Недвижимость со ссылкой на данные компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Ростов занял седьмое место в рейтинге российских городов-миллионников по темпам подорожания вторичного жилья.
По данным аналитиков платформы Циан, в Волгодонске — единственном городе Ростовской области, представленном в топ-30 по объему предложения, — темпы продаж во втором полугодии 2025 года выросли на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Средняя цена квадратного метра в городе в январе 2026 года составила 78 тысяч рублей, что на 11% выше, чем годом ранее. Рост спроса связан с действием расширенной программы семейной ипотеки на вторичном рынке.
Ипотека стала недоступной: ставки выросли до 20%
Главная причина замедления продаж — высокая ключевая ставка Центрального банка и рост процентов по ипотеке. По данным сервиса Сравни.ру, ставки по рыночной ипотеке в Ростове-на-Дону в январе 2026 года достигли 18-20% годовых. Льготная семейная ипотека доступна под 6% годовых, но её лимит ограничен 6 миллионами рублей.
С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые правила рефинансирования комбоипотеки: заёмщики смогут перекредитовать только рыночную часть кредита, сохраняя льготную ставку 6% на остаток до 6 миллионов рублей. «Новая возможность снизить выплаты кроется в рефинансировании рыночной части кредита, сохраняя льготную ставку 6% на остаток», — объясняет эксперт портала Шахты-Медиа.
Эксперты прогнозируют постепенное снижение ключевой ставки ЦБ до 11-12% к концу 2026 года, что может снизить рыночные ставки по ипотеке до 14,5-15% годовых, по данным инвестиционного советника в реестре Банка России Сергея Варфоломеева, опубликованным РИА Недвижимость.
Что делать покупателям: инструкция и контакты
Если вы планируете покупку жилья в Ростове-на-Дону в 2026 году, эксперты рекомендуют следующие действия:
- Рассмотреть программы льготной ипотеки: семейная ипотека под 6% доступна семьям с детьми для покупки квартир в новостройках (лимит 6 млн рублей в Ростовской области).
- Проверить застройщика через Единый реестр проблемных объектов на сайте Минстроя РФ: https://наш.дом.рф
- Узнать условия рассрочки напрямую у застройщиков — многие предлагают беспроцентную рассрочку на 1-2 года.
- Дождаться снижения ключевой ставки во второй половине 2026 года для более выгодных условий рефинансирования.
Контакты для консультаций:
- Горячая линия Минстроя по долевому строительству: 8-800-100-26-26 (звонок бесплатный)
- Центр ипотечного кредитования Ростовской области: +7 (863) 218-54-29
- Банк ДОМ.РФ (льготные программы): 8-800-775-51-05
- Региональное отделение Росреестра: +7 (863) 200-52-40
Полезные ресурсы:
- Каталог новостроек Ростова: DomostroyDon.ru, Циан.ру
- Калькулятор ипотеки с учётом господдержки: дом.рф/ипотека
- Проверка застройщика: наш.дом.рф/сервисы
