Жители Ростовской области тратят на ипотеку 67% своей зарплаты — регион занял 72 место из 85 в рейтинге РИА Новости по доступности ипотечных кредитов в октябре 2025 года. Средний платёж составляет 78 тысяч рублей при средней зарплате в регионе. Стоимость приобретаемого жилья оценивается в среднем в 4,4 миллиона рублей. Эксперты связывают высокую нагрузку с ростом цен на недвижимость, рекордной ключевой ставкой ЦБ в 21% и замедлением роста реальных зарплат до 3,4%. В соседних регионах ЮФО ситуация схожая: только Волгоградская область показала лучший результат с 60,7% нагрузки.
Фотография: фотоархив DonBrief
Ростовская область в хвосте рейтинга
По данным РИА Новости, средний размер ипотечного кредита в Ростовской области достигает 4,4 миллиона рублей, а ежемесячный платёж — 78 тысяч рублей. При средней зарплате в регионе около 116,4 тысячи рублей это составляет 67% дохода. Однако важно учитывать, что медианная зарплата значительно ниже — около 49,2 тысячи рублей, что означает более тяжёлое положение для половины работающего населения.
Год назад жители региона тратили на ипотеку около 64% доходов, два года назад показатель был ещё ниже. Рост за короткий период указывает на быстрое ухудшение финансового положения заёмщиков.
Как обстоят дела в соседних регионах ЮФО
Ростовская область не самая проблемная в Южном федеральном округе, но близка к худшим показателям. Волгоградская область заняла более высокую позицию: там тратят 60,7% зарплаты на ипотечный платёж в 68,9 тысячи рублей при стоимости жилья 3,9 миллиона.
Краснодарский край расположился на 73 месте с нагрузкой 67,4% (платёж 85,1 тысячи рублей при стоимости жилья 4,8 миллиона). Астраханская область заняла 77 строчку — там ипотека обходится в 70,2% зарплаты при платеже 80,6 тысячи рублей.
Хуже ситуация в Севастополе (80 место, 76,8% зарплаты), Адыгее (81 место, 76,8%) и Крыму (82 место, 80,5%). Самая дорогая недвижимость оказалась в Калмыкии — 6 миллионов рублей в среднем. Там ежемесячный платёж достигает 105,9 тысячи рублей, что составляет 114,8% средней зарплаты. Фактически, одной зарплаты для оплаты ипотеки недостаточно.
Почему ипотека стала таким тяжёлым бременем
Высокая ипотечная нагрузка в Ростовской области обусловлена сочетанием нескольких факторов. Цены на новостройки выросли минимум на 10% за последний год. По данным Ростовстата, в 2025 году стоимость квадратного метра на первичном рынке в Ростове-на-Дону составила 138,2 тысячи рублей — на 12,5% выше, чем в середине прошлого года. На вторичном рынке средняя цена достигла 106,6 тысячи рублей за квадратный метр, показав рост на 11,5%.
Разница между первичным и вторичным рынком составляет около 30%. Новостройки дороже из-за современных технологий строительства, возможности выбора планировки и нового состояния жилья.
Ключевая ставка Центрального банка достигла рекордных 21% в 2024 году, что сделало ипотечные кредиты значительно дороже. Высокая ставка увеличивает процентные платежи и снижает доступность жилья для населения.
Рост реальных зарплат в Ростовской области замедлился до 3,4% в 2025 году — это значительно ниже темпов инфляции. Даже при увеличении номинальных зарплат реальные доходы населения практически не растут, ограничивая финансовые возможности граждан.
Программы государственной поддержки становятся более ограниченными. С 2026 года вводятся новые условия, которые затруднят доступ к льготной ипотеке для многих семей — разрешено будет оформить только одну льготную ипотеку на семью.
Как ипотека влияет на жизнь дончан
Высокая ипотечная нагрузка серьёзно ограничивает финансовые возможности жителей региона. Семьи тратят 67% дохода на ипотеку, что оставляет минимум средств на остальные нужды. Это приводит к снижению потребления: по данным исследований, 56% граждан предпочитают откладывать деньги, а не совершать крупные покупки.
Продажи бытовой техники и автомобилей падают, что указывает на осторожное потребительское поведение. Многие семьи вынуждены экономить на необходимом — питании, одежде, отдыхе и развлечениях.
Высокие платежи могут приводить к задержкам с оплатой коммунальных услуг или других кредитов. Это создаёт дополнительное финансовое напряжение и ухудшает кредитную историю, что затрудняет получение займов в будущем.
В ответ на финансовые трудности заёмщики выбирают разные стратегии. В 2025 году жители Ростовской области досрочно погасили ипотеку на сумму около 6,5 миллиарда рублей — десятое место в России по этому показателю. Люди стремятся избежать высоких процентных ставок и снизить долговую нагрузку.
Другие заёмщики увеличивают сроки кредитования, чтобы уменьшить ежемесячные платежи. Однако это увеличивает общую сумму выплат и продлевает период долговых обязательств.
Какая поддержка доступна сейчас
В Ростовской области и по всей России действуют программы государственной поддержки. Семейная ипотека позволяет семьям с детьми получать кредиты по ставке 6% годовых. Программа продлена до 2030 года и доступна семьям с детьми до шести лет, а также семьям с детьми-инвалидами.
IT-ипотека предлагает работникам информационных технологий ставку 5% годовых. Программа также продлена до 2030 года.
На региональном уровне работает программа "Дисконт", снижающая базовую ставку на 2,5%. Действуют компенсационные выплаты на погашение процентов по ипотеке сроком до 60 месяцев.
Однако с 2026 года условия ужесточаются. Банк России и Министерство строительства вводят ограничение — одна льготная ипотека на семью. Банки будут обязаны учитывать только официальные данные о доходах заёмщиков. ЦБ планирует ввести более строгие лимиты на выдачу кредитов, особенно для индивидуального жилищного строительства.
Что ждёт рынок в 2026 году
Эксперты прогнозируют, что к концу 2026 года ключевая ставка может снизиться до 10-12% годовых, что приведёт к снижению ипотечных ставок до 12-15%. Это ожидается на фоне контроля инфляции и улучшения экономической ситуации.
Рост цен на новостройки может замедлиться до 3%. В крупных городах, включая Ростов-на-Дону, цены останутся стабильными или незначительно вырастут. В регионах возможны скидки.
Снижение доступности ипотеки может увеличить спрос на аренду жилья. В Ростовской области уже наблюдается рост цен на аренду на 4-7%. Строительный сектор может столкнуться с сокращением объёмов из-за падения спроса на новостройки.
Текущая ситуация с ипотечной нагрузкой в Ростовской области требует внимания как со стороны властей, так и от самих граждан, планирующих крупные финансовые обязательства.
