Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев предложил возродить в России систему доходных домов с государственным участием для многодетных семей. Жильё можно будет арендовать по льготной ставке ниже рыночной на неограниченный срок с правом наследования и регистрации.
Главное
- Депутат Владимир Кошелев предложил возродить систему доходных домов с господдержкой 15 февраля 2026 года
- Многодетные семьи смогут арендовать жильё по ставке ниже рыночной, разницу субсидирует государство
- Договор аренды заключается на неограниченный срок с правом наследования и обязательной регистрацией
- Инвесторам предлагают налоговые льготы на период строительства и первые 10 лет эксплуатации дома
- В дореволюционной России доходные дома составляли 80% жилого фонда Санкт-Петербурга и 40% жилья Москвы
Что предложил депутат Госдумы
Владимир Кошелев озвучил предложение о возрождении института доходных домов в интервью РИА Новости 15 февраля 2026 года. По его замыслу, система льготной аренды для многодетных семей должна стать полноценной альтернативой ипотеке, а не временной мерой поддержки. Плата за наём будет ниже рыночной, а разницу субсидирует государство — субъект РФ или муниципалитет.
Ключевым отличием от существующих форм социальной аренды станет право нанимателя оформлять регистрацию по месту пребывания на весь срок договора. Это автоматически решит вопрос с прикреплением к поликлиникам, школам и детским садам. Такая система действительно решает жилищный вопрос на неограниченный срок, пока у людей существует потребность в жилье.
Депутат подчеркнул, что договор не должны расторгать по надуманным причинам. У людей появится возможность наследования права аренды и официальная регистрация, которая даст доступ к социальной инфраструктуре. Это принципиально отличается от временного найма, где арендатор не защищён от произвола собственника.
Как работали доходные дома в Российской империи
Доходные дома появились в России после отмены крепостного права в 1861 году, когда крестьяне, рабочие и студенты массово переезжали в города в поисках работы и образования. Зажиточные горожане искали, куда вложить накопленный капитал, и создали первый арендный бизнес. К началу XX века в Санкт-Петербурге 80% жилого фонда приходилось на доходные дома, в Москве — 40%.
Владельцами доходных домов были частные лица и организации, ищущие стабильный источник дохода: учебные заведения, сиротские приюты, монастыри, коммерческие и благотворительные общества. Часто такие дома строили лично для себя состоятельные архитекторы. Власти поощряли строительство: прокладывали к домам водопровод и канализацию, приводили улицы в порядок. Городская казна значительно пополнялась благодаря налогам.
Доходные дома представляли собой деревянные или каменные здания в 3–6 этажей с печным отоплением. Первые этажи отводились под магазины, парикмахерские и кофейни. Самыми дорогими для аренды были средние этажи — второй и третий. В престижных домах располагались квартиры на 16–20 комнат с лифтом, горячей водой и ватерклозетом. После революции 1917 года доходные дома подверглись национализации.
Какую поддержку получат инвесторы
На первых этапах внедрения системы потребуется ряд льгот для инвесторов, чтобы в это направление пришли первые деньги. Владимир Кошелев предложил налоговые льготы на период строительства наёмного дома и на 10 лет с момента ввода дома в эксплуатацию. С 11-го года эксплуатации налоговая нагрузка на собственника должна быть сопоставима с налоговой нагрузкой на собственников обычного жилья.
Депутат подчеркнул, что цена аренды будет выше, чем в сегменте социального найма, но существенно ниже коммерческой аренды. Это позволит инвесторам получать доход, но сделает жильё доступным для семей с детьми. Государство компенсирует разницу между рыночной стоимостью аренды и льготной ставкой для многодетных семей.
Законопроект о возрождении доходных домов находится в стадии проработки с мая 2025 года. Владимир Кошелев намерен обсудить инициативу с правительством и доказать, что в стране не должно быть только два вида помещений — жилые и нежилые. Новая категория позволит урегулировать права арендодателя и арендатора, установить понятные критерии повышения цены и защитить права на проживание.
Как будет работать новая система аренды
Владимир Кошелев предложил сделать систему простой, прозрачной и доступной. Подача заявления должна осуществляться через МФЦ или портал Госуслуги о признании нуждающейся в предоставлении жилья по договору найма. После проверки документов семья встаёт в реестр нуждающихся и ожидает заключения типового договора найма.
Условия договора включают фиксированную индексацию платежа, право продления и наследования, обязанность содержать помещение и оплачивать коммунальные услуги по счётчикам. Обязательно должна быть предусмотрена возможность смены помещения в рамках того же наёмного дома или фонда при изменении состава семьи — рождении детей, взрослении детей, переезде в другой район.
Регистрация по месту пребывания на весь срок договора автоматически обеспечит доступ к социальной инфраструктуре: прикрепление к поликлинике, запись в школу и детский сад, получение социальных выплат. Это решит главную проблему арендаторов, которые не могут получить полноценные права из-за отсутствия постоянной регистрации.
Чем доходные дома отличаются от социального найма
Социальный найм в России предполагает предоставление жилья малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Многодетные семьи имеют право на получение жилья по договору социального найма при условии соответствия установленным законодательством критериям: отсутствие собственного жилья, нахождение его в аварийном состоянии, несоответствие санитарным нормам или обеспеченность ниже регионального норматива.
Жильё по социальному найму предоставляется бесплатно, но гарантирует только право проживания, а не право собственности. Семья встаёт в очередь на жильё с повышенным приоритетом, хотя конкретный порядок распределения регулируется региональными нормативами. В некоторых регионах многодетные семьи могут получить жильё вне очереди после признания нуждающимися.
Доходные дома предполагают платную, но льготную аренду с государственным субсидированием разницы. Это промежуточный вариант между социальным наймом и коммерческой арендой. Главное отличие — договор заключается на неограниченный срок с правом наследования и обязательной регистрацией. Семья не ожидает в очереди годами, а получает жильё быстрее за счёт привлечения частных инвесторов.
Почему инициатива появилась сейчас
Жилищный вопрос остаётся одной из наиболее острых социальных проблем в России. Ипотека с её высокими процентными ставками недоступна значительной части населения, особенно многодетным семьям. Очередь на социальный найм движется медленно, а коммерческая аренда съедает значительную часть семейного бюджета без гарантий стабильности и защиты прав арендаторов.
Апартаменты, которые формально могли бы решить проблему, до сих пор законодательно не определены и юридически приравнены к нежилым помещениям. Прописаться в них нельзя, что лишает арендаторов доступа к социальной инфраструктуре. МВД настаивает на том, чтобы разрешить россиянам регистрироваться в апартаментах, однако законодательное решение до сих пор не принято.
Возрождение доходных домов с господдержкой может стать системным решением проблемы. Частные инвесторы получают стабильный доход и налоговые льготы, государство снижает нагрузку на бюджет по сравнению с полностью бесплатным социальным наймом, многодетные семьи получают доступное жильё с защищёнными правами и регистрацией. Опыт Российской империи показывает, что модель работала эффективно.
Сравнение форм обеспечения жильём
| Форма обеспечения жильём | Стоимость для семьи | Срок договора | Право наследования | Регистрация |
|---|---|---|---|---|
| Социальный найм | Бесплатно | Бессрочно | Нет | Постоянная |
| Коммерческая аренда | Рыночная ставка | Ограниченный (обычно 1 год) | Нет | Временная (не всегда) |
| Доходные дома (проект) | Ниже рыночной (с госсубсидией) | Неограниченный | Да | Постоянная |
| Ипотека | Ежемесячный платёж + проценты | До 30 лет | Да (право собственности) | Постоянная |
| Апартаменты | Рыночная ставка | Ограниченный | Нет | Невозможна |
Полезная информация для семей
Кто сможет претендовать на жильё в доходных домах?
По предложению Владимира Кошелева, право на льготную аренду в доходных домах получат многодетные семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Заявление можно будет подать через МФЦ или портал Госуслуги. После проверки документов семья встанет в реестр и дождётся заключения договора найма на неограниченный срок.
Сколько будет стоить аренда в доходных домах?
Плата за наём будет ниже рыночной ставки, а разницу субсидирует государство — субъект РФ или муниципалитет. Точная цена аренды пока не определена, так как законопроект находится в стадии проработки. Депутат уточнил, что цена будет выше, чем в сегменте социального найма, но существенно ниже коммерческой аренды.
Можно ли будет передать право аренды детям?
Да, одно из ключевых условий новой системы — право наследования аренды. Договор заключается на неограниченный срок с возможностью передачи права найма детям и внукам. Это отличает доходные дома от коммерческой аренды, где договор ограничен сроком и не наследуется.
Как получить социальный найм для многодетных семей сейчас?
Для получения жилья по социальному найму многодетная семья должна быть официально признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Необходимо подать заявление через местную администрацию или МФЦ, предоставить документы о составе семьи, доходах и текущих жилищных условиях. После проверки семья встаёт в очередь с повышенным приоритетом. Конкретный порядок регулируется региональными нормативами.
Куда обращаться за консультацией по доходным домам?
Законопроект о возрождении доходных домов пока находится в стадии проработки. За актуальной информацией можно обращаться в территориальные органы власти — департаменты жилищной политики субъектов РФ или администрации муниципальных образований. Телефон горячей линии Минстроя России: 8-800-775-00-75 (звонок бесплатный). Также информация будет публиковаться на официальном сайте Госдумы и портале Госуслуги.
Когда заработает система доходных домов?
Точные сроки внедрения системы доходных домов пока не объявлены. Владимир Кошелев начал работу над законопроектом в мае 2025 года и намерен обсудить инициативу с правительством. После принятия закона потребуется время на разработку подзаконных актов, создание реестра нуждающихся, привлечение инвесторов и строительство первых объектов. Ориентировочно система может заработать не ранее 2027–2028 годов.
