Правовая основа
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен МКД, вместе с элементами озеленения и благоустройства является общим имуществом собственников квартир. Границы и размер придомовой территории определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с земельным и градостроительным законодательством — прежде всего ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 16 ФЗ № 189. Участки, сформированные до 1 марта 2005 года (введения в действие Жилищного кодекса), переходят в долевую собственность жильцов автоматически и бесплатно.
Как узнать границы: три способа
Самый быстрый способ — проверить придомовую территорию на публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru): достаточно ввести адрес дома или его кадастровый номер. Если участок стоит на кадастровом учёте и прошёл межевание, на карте будут отображены точные границы в виде контура с координатами поворотных точек. Более детальную информацию — с площадью и описанием границ — можно получить через выписку из ЕГРН: раздел III выписки содержит координаты точек границ; если этого раздела нет, значит, межевание не проводилось и границы юридически не установлены.
Формула расчёта площади
Если проект межевания отсутствует, минимальную площадь придомовой территории рассчитывают по формуле, закреплённой в СНиП 2.07.01-89: S = Sж × Уп, где Sж — общая площадь жилых помещений дома, Уп — удельная величина земельной доли на 1 м² жилья. На практике это соответствует примерно 3–6 метрам от внешней стены здания, однако точное значение зависит от этажности дома, плотности застройки и нормативов конкретного муниципального образования. Максимальный и минимальный размер участка устанавливается Градостроительным кодексом в пределах соответствующего регламента.
Что входит в придомовую территорию
- Земельный участок непосредственно под зданием МКД.
- Тротуары, отмостки, пешеходные дорожки и внутридворовые проезды.
- Детские и спортивные площадки.
- Места отдыха (скамейки, беседки, газоны).
- Парковки и коллективные автостоянки, предназначенные для жильцов.
- Площадки для мусорных контейнеров (ТКО).
- Трансформаторные подстанции, тепловые пункты и иные объекты инженерной инфраструктуры дома.
- Зелёные насаждения — газоны, кустарники, деревья, клумбы.
- Сушилки для белья и хозяйственные площадки.
Как провести межевание: пошаговый порядок
- Провести общее собрание собственников МКД и принять решение о формировании земельного участка (большинством голосов).
- Обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении проекта межевания территории квартала.
- Пригласить лицензированного кадастрового инженера для разработки межевого плана — с геодезической съёмкой и привязкой к местности.
- Согласовать границы с владельцами и арендаторами смежных участков (обязательное требование по ст. 39 ФЗ № 221).
- Подать межевой план в Росреестр для постановки участка на кадастровый учёт и регистрации права общей долевой собственности.
Что даёт оформление границ
После постановки земельного участка на кадастровый учёт и установления границ придомовой территории жильцы получают право самостоятельно решать на общем собрании, как использовать эту землю: организовать парковку, установить шлагбаум, разбить клумбы или сдать часть территории в аренду. Одновременно чётко определяется зона ответственности управляющей компании за уборку и содержание двора: УК не может отказаться от уборки участка, включённого в состав общего имущества дома и отражённого в договоре управления.
